Wonen, we doen het allemaal. Het gaat iedereen aan. Is het een gemeentetaak? Ik zeg ja. De gemeente bouwt en bezit weliswaar geen woningen, maar schept wel de condities om ontwikkelaars, bouwers en woningcorporaties in de gelegenheid te stellen ons een dak boven ons hoofd te bieden.

Om dat mogelijk te maken, hanteert de gemeente verschillende instrumenten zoals een woonvisie, bestemmingsplannen en vergunningverlening. Om niet te verzanden in een complexe bestuurskundige leergang rondom woonbeleid, focus ik mij in deze column op één instrument: het grondbeleid. Oftewel: wat moet je betalen voor een vierkante meter grond?

Als iemand woningen laat bouwen die hij vervolgens met winst verkoopt of verhuurt, is het heel reëel dat een deel van die winst via de gemeente weer terugvloeit naar de gemeenschap. Maar woningcorporaties, zoals Woonpalet, maken geen winst: het zijn stichtingen die huurwoningen realiseren met een zo laag mogelijke huurprijs, voor mensen met lage inkomens. We noemen dat sociale huurwoningen. Áls woningcorporaties al geld over houden, wordt dat teruggepompt in de woningen en de woonomgeving: meer wooncomfort, aanpassingen in complexen voor ouderen, leefbaarheid verbeteren, huurprijsbeperking en/of investeringen in duurzaamheid en nieuwbouw. Natuurlijk kennen we allemaal de landelijke voorbeelden waar met corporatiegeld foute dingen zijn gedaan, maar dat zijn uitzonderingen. Ik durf met zekerheid te stellen dat dit in Zeewolde niet gebeurt.

Je hoeft niet hoog opgeleid te zijn om te begrijpen, dat een woningcorporatie meer kan doen voor mensen met lage inkomens als de nieuwbouw betaalbaar blijft. Een belangrijke factor daarin is de grondprijs, die in geval van sociale huurwoningen schommelt tussen de €10.000 en €14.000 per woning. Ook de gemeente Zeewolde zit met €105 per vierkante meter voor sociale eengezinswoningen op dat niveau1.  

Hier zit wel een addertje onder het gras: de gemeente Zeewolde werkt met een vaste kavelprijs van ruim €15.000, voor een kavel van 145 m2, en daaruit rolt die grondprijs van €1052. Maar Woonpalet, hierin overigens nadrukkelijk aangemoedigd door de gemeente, wil juist kleine en betaalbare woningen bouwen omdat onze woningzoekenden voor 85% bestaan uit 1- en 2-persoonshuishoudens met weinig inkomen (en we bovendien al ééngezinswoningen genoeg hebben). Dus die 145 m2 hebben we helemaal niet nodig! De gemeente begreep dit gelukkig, en bij de Graanzolder, onze fraaie uitbreiding in de Polderwijk, hebben we dan ook alleen het daadwerkelijk afgenomen aantal vierkante meters hoeven betalen. Dank hiervoor aan de gemeente, want mede daardoor is fraaie architectuur met mooie detaillering in de gevels mogelijk.

Op 19 december 2017 is er echter nieuw grondbeleid vastgesteld, en daar is iets vreemds mee aan de hand. De kavelprijs is weliswaar hetzelfde gebleven (nog steeds ruim €15.000), dus dat lijkt zeer okay, maar de kavelomvang is teruggeschroefd van 145 m2 naar 110 m2. Als je dat terugrekent naar een vierkante meterprijs, betaalt Woonpalet niet meer €105 per m2 maar €139. Dat is een stijging van 32%! Ook hier zeg ik weer: je hoeft niet hoog opgeleid te zijn om je het effect van deze prijsstijging op onze nieuwbouwplannen te kunnen voorstellen…

Wiepke van Erp Taalman Kip,

directeur-bestuurder Woonpalet

 

1. Bron: Monitor Nieuwbouw Sociale Huurwoningen, ABF Research in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, 18 mei 2017. 

2. Het grondprijsbeleid kent een staffel van bijna 40 categorieën woningen (typen, prijsklassen, huur of koop). Het in deze column behandelde voorbeeld betreft alleen de categorie ‘Goedkoop 1, huur, kleine   eengezinswoning’.